現金で買える収益物件、出会い・喜び・苦労・別れ

十数年前から、収益物件を探すようになりました。いい物件を見つけては銀行に融資を打診、断られる。これを繰り返しているうちに現金も徐々に貯まっていき、融資に頼らないでも現金で買えてしまう物件に出会いました。それは大概築年数の古い区分所有マンション。第一号はＪＲ茨木駅前の、当時で築約30年の室内はボロボロの部屋でした。マンションは室内はボロボロでもリフォームしたら綺麗になる、立地がよかったら賃貸は付く、その位のことはわかっていました。うまいこといけば10年余りで元取り、おいしい話ではないかと。それでも最初はすごく不安でした。

予定通りリフォームを終え、賃貸が付き、順風満帆のスタート。こうなると欲が出てきて、次の物件が欲しくなってくる。ときには親に借りたり、事業資金として借りたお金を組み込んだりしつつ、二戸目、三戸目と広げていきました。地元茨木を離れ、吹田市、大阪市へ。やってみてわかったのですが、そこそこの規模の区分所有マンションは下に管理人さんが居て、賃貸の入居者さんは何かあったらまず管理人さんのところへ行く。そこで事足りてしまうことも多く、離れた所に住んでいるこちらまで話がまわってくることは滅多にありません。修繕等のことも考えなくていいし、賃貸さえ付いてしまえば地元で直接管理している物件よりかえって手間がかからないのです。

上リフォーム中、下リフォーム後／やるときってだいたいこんな感じ

慣れてきたら、最初から賃貸人の付いている物件も買うようになりました。オーナーチェンジ物件と呼ばれているものです。どうせ賃貸に出すのなら、最初から入居者が付いていたら募集の手間が省けます。購入で物件本体だけではなく諸費用もろもろ払わされたときに、すぐに現金収入というのもありがたいものです。たとえ中がボロボロでも上限この位で綺麗にできる、いや、現にお金を払って住まわれているのだからそこまでボロボロのはずもないだろうと推測できます。何年も前に買ったのにまだ一度も退去されず、部屋内を見たこともない物件もいくつか持っています。

現金買いの魅力ということもあります。売る方はできるだけ早く、確実に売ってしまいたい場合が多いから、現金で買うというと値引きが通るのです。あくまで元の値段が基準ですが、こちらの希望額で買い付けを出します。それで買えなかったらそれまで、割り切り勝負です！

もちろんいい話ばかりではありません。リフォームを終えたのになかなか賃貸が付かず、管理費と修繕積立金の持ち出し状態が続くと焦ってきます。物件近くの仲介業者をまわり、ひたすら募集のお願い。素行のよくない入居者に当たれば何かと苦情を言ってこられたり、汚すだけ汚されて短期で出られたりすることもあります。

しかし気が付けば所有物件があちこちに散らばっていて、自分に何かあったら後の人も大変だろうとか考えるようになってきました。また日々のこういった動きが実績と認められてか、銀行融資も通るようになってきました。無理に現金買にこだわる必要もなくなってきました。それぞれ思い入れのあるマンションですが、そんなこんなで少しずつ整理していくことにしました。

・メゾン茨木西駅前 <5/31売約済>

・ホワイトハウス穂積

・チサンマンション第五江坂 <5/15売約済>

・緑地公園第一ダイヤモンドマンション

・エスリード新大阪第六

ついでに、以前に掲載した分も再度。

・サンロイヤル西宮 <5/31売約済>

・大津市大平売り土地<2017.2/2売却済>

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